天元律师事务所 陈 雷

　　笔者日前代理了一起因拆改高层建筑承重墙而引起的相邻损害纠纷集团诉讼的二审，并最终获得胜诉，本案的基本事实及诉讼过程如下：

　　北京市某住宅小区32号楼的7～25层居民住宅，居民入住已超过10年。1～6层原设计为商业用房，一直空置。最近，A房地产开发公司购得1～6层后，拟将其改为民用住宅，规划管理部门以在该楼原规划许可证上批注的形式将1～6层的使用性质由商业用房改为民用住宅。为了将1～6层改造成民用住宅，A公司准备在1～6层的承重墙上开凿门窗40余个，并委托该楼的原设计单位对其施工方案进行了重新设计。2002年7月，A公司开始在承重墙上多处开凿门窗，并切断多处钢筋，使承重墙遭受严重破坏。该事件导致了居住于该楼7～25层居民（以下简称“楼上居民”）的严重恐慌，并引起了新闻媒体和社会公众的广泛关注。为了维护自己的合法权益，保护自己的生命和财产安全，楼上居民于2002年11月4日集体向一审法院提起诉讼，请求判令A公司停止侵害、恢复原状、赔偿损失。一审法院于2002年12月6日判决驳回了楼上居民的诉讼请求。楼上居民不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，笔者代理楼上居民进行了本案的二审诉讼。二审法院经慎重审理，于2003年6月18日作出终审判决，撤销了一审判决，判决A公司立即停止在承重墙上开凿门窗，楼上居民最终获得胜诉。

　　在本案二审的代理过程中，笔者除了就A公司改造工程的行政审批方面的漏洞以及其施工方案对该楼整体结构所造成的安全隐患等方面问题发表代理意见外，还根据建筑物区分所有权的理论，提出了承重墙属于该楼全体居民共有，A公司开凿承重墙必须取得该楼全体居民同意的代理意见。鉴于建筑物区分所有权制度在目前我国民事立法中还是一个空白，二审法院在判决书中并未直接采纳笔者的上述观点，而是从行政审批及相邻关系的角度阐述判决的理由。笔者认为，虽然目前我国民法典尚未出台，物权法中的建筑物区分所有权制度还停留在法律草案阶段，但是，建筑物区分所有权在民法理论界已经是相当成熟和完善的理论，并且在建设部的一系列规章中有所体现，立法的滞后不应导致司法的滞后，司法工作理应与时俱进，适应时代发展的需要，以便妥善地解决实践中发生的各种纠纷。

　　笔者认为，在因高层建筑物承重墙所引发的纠纷问题上，建筑物区分所有权理论与相邻权理论均有适用的可能，导致民法物权的此两种权能在审判实践中发生竞合，高层建筑物的居民和不与其直接相邻的承重墙之间所形成的法律关系究竟应以建筑物区分所有权制度来规范，还是以传统的相邻关系来规范，是一个亟需探讨的理论问题。随着我国住房制度的改革和完善以及住宅商品化的推进，越来越多的居民取得了房屋的所有权，类似的纠纷会不断增多，从理论上对这个问题进行比较深入的探讨，将对实践中解决类似纠纷具有指导作用。现将笔者对本案中所涉及的有关建筑物区分所有权理论与相邻权理论的关系问题作如下探讨。

　　一、关于建筑物区分所有权的基本理论

　　建筑物区分所有制度经历了一个漫长的历史发展过程。该制度出现很早，于古埃及、古巴比伦和古希腊时代已有迹可寻。到欧洲中世纪，该制度有了进一步的发展。随着近现代建筑业的不断发展和城市化进程的演进，在法国、德国、瑞士等大陆法国家以及英国、美国等普通法国家，该制度有了很大的发展，理论也日趋成熟。尽管各国对该制度的名称各有不同，但西方国家均已进行了建筑物区分所有权制度的立法，使得建筑物区分所有权成为现代各国民法中一项重要的不动产物权。

　　在我国，自上世纪80年代后期以来，随着住宅商品化制度的推行，因居民购买商品房导致一栋建筑物被实际分割为多人所有，使产权主体多元化，事实上形成了建筑物区分所有权的现象。1989年11月21日，建设部发布了《城市异产毗连房屋管理规定》，该规章第2条规定，“本规定所称城市异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋”。这实际上是承认了建筑物区分所有权的概念，这是迄今为止我国关于建筑物区分所有权的惟一比较明确的规定。但是，由于该规定只是一个部门规章，且其内容很不完善，在司法审判中难以得到直接适用。为了调整同一建筑物内多个住宅单元产权主体之间的相互关系，有效解决各种产权纠纷，完善我国的不动产法律，迫切需要建立我国的建筑物区分所有权的法律制度。

　　尽管我国目前还没有进行建筑物区分所有权制度的立法，但是该制度在法学理论界已经基本取得共识，在梁慧星、王利明等多位法学家的民法学和物权法专著中，对建筑物区分所有权的理论均作了基本一致的阐述。在全国人大常委会《中华人民共和国（草案）——物权法》中也对建筑物区分所有权设立了专门的章节，其内容与法学理论界的阐述基本上是一致的。

　　建筑物区分所有权是一种特殊的物权，一种区别于单一物权的复合形态的不动产物权。通说认为，建筑物区分所有权是由专有部分的单独所有权、共有部分的共有权（又称共有部分持份权），以及因共同关系所产生的成员权等三要素所构成的特别所有权。其中，单独所有部分是指通过一定方式对建筑物加以区分，由此分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上的独立性的房屋；共有部分是指区分所有人所拥有的单独所有部分的建筑物其他部分，包括共用部分、共用设施及附属物等；成员权是指各区分所有人基于居住于同一建筑物所形成的共同关系，均有权成为建筑物管理团体的成员，以行使对建筑物的共同管理权并承担共有部分修缮、维护的义务。建筑物区分所有权就是以上三种权利的有机结合，任何一个建筑物区分单位的所有权人，在其取得区分单位所有权的同时，也必然取得共有部分的共有权以及建筑物的成员权。

　　通说认为，共有部分的范围主要包括三个方面：（1）建筑物的基本构造部分，例如支柱、外墙及分隔墙、屋顶、地下室等。（2）建筑物的共用部分及附属物，例如楼梯、走廊、消防设备、水塔、主要管道等。（3）仅为部分区分所有人所共有的部分，例如各套之间的楼板和分隔墙，仅属于相邻部分的所有人所共有。

　　共有部分具有不可分割性，共有部分与专有部分在物理上具有不可分离的统一结构体关系，共有部分的存在是专有部分得以存在的基础。为维护共有部分的安全与完整以及全体住户对共有部分的使用，对共有部分的处分应取得全体区分所有人的同意，法律应禁止区分所有人擅自分割共有部分或在其上设定负担。对于共有部分，各区分所有人应当共同合理使用，并共同负有维护、保护、管理、修缮改良等义务。对共有部分的使用方式必须合理，必须按照共有部分的本来用途（即共有部分的目的和性质）加以使用或收益，任何所有人超越权利范围而使用，或因使用不当、擅自改建共有部分或造成共有部分损害的，即侵害了他人的共有权，应当停止侵害、恢复原状并赔偿损失。

　　二、关于相邻权的基本理论

　　相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求他方提供便利或接受限制的权利。如果从相邻的不动产所有人或使用人之间的权利义务关系来看，相邻权也可称为相邻关系。相邻权的内容基本包括两方面：一方面是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便；另一方面是相邻各方行使权利，不得损害他方的合法权益。

    相邻权从性质上说，并不是一种独立的物权，它仍然属于所有权的范畴，是不动产所有权的扩张或是对不动产所有权的限制。

　　三、建筑物共有部分所涉及的建筑物区分所有权与相邻权的竞合

　　从当前的审判实践来看，相邻权的不动产物权的纠纷界限很不明确，许多并不属于相邻关系的案件都按相邻权纠纷处理，给法律的适用造成一定的困难。为此，应当对不动产物权纠纷和相邻权纠纷加以明确的区分。我国现有的立法、司法解释及法学著作中所规定的涉及相邻关系的具体情形有截止、排水、通风、采光、污染、邻地通行、铺设管线、临时使用土地、相邻房屋滴水、施工或种植危及邻房等等。笔者认为，在上述诸多相邻关系的具体情形中，各方对其不动产都拥有各自独立的所有权或使用权，只是因为行使权利与他方的权利发生冲突才导致相邻权纷争。因此，相邻关系的客体乃是相邻各方行使自身的不动产权利所体现的利益，而不涉及不动产本身的权利纠纷。双方因不动产本身或因共有关系所产生的争议并不属于相邻关系的情形，应当适用确认和保护所有权的相关法律规定来解决此类纠纷，而不应作为相邻权纠纷处理。

　　就建筑物区分所有权制度而言，笔者认为，因专有部分的权利扩张所引发的纠纷，可以按相邻关系的规定予以调整；因建筑物共有部分共有权的行使所引发的纠纷，应属于共有权纠纷，受共有关系的规定调整。建筑物的共有部分不能被分割成各自份额，而应由各方共同享有所有权。一方不合理使用共有部分造成共有部分的损毁或擅自拆除共有部分，都构成对他方所有权的侵害。他方可基于侵权或物上请求权要求侵害人承担责任。如果作为相邻权来处理，仅由侵权方给予受害方一定补偿，显然是不合理的。

　　即使就专有部分的权利行使而言，区分所有人在改造自己的专有部分时，若需拆除专有部分内部的部分或全部梁柱或墙体时，尽管该梁柱或墙体位于专有部分的范围内，但若因此危及整栋建筑物的结构和整体安全或妨碍整栋建筑物的正常使用，其他所有人也应以违反共同利益为由，禁止其行为。

　　四、针对本案中承重墙的法律性质及其所引发的建筑物区分所有权与相邻权的法律适用竞合问题的探讨

　　笔者在二审中提出的承重墙是建筑物全体居民的共有财产的观点是有事实根据和法律依据的。

　　就承重墙对于建筑物的作用而言，高层建筑物的承重墙，是为了支撑上部房屋的重量、维持建筑物的整体结构强度和抗震能力而设计的，是建筑物整体结构的重要组成部分，关系到建筑物的整体安全。由于每处承重墙均涉及到建筑物的整体结构安全，可谓“牵一发则动全身”，因此每个区分单元的所有人或使用人无权对与其相邻的承重墙擅自处置，只能由建筑物的全体居民共同作出决定。

　　承重墙的法律性质是否属于建筑物区分所有制度中的共有部分呢？从国家建筑主管部门的规范性文件中应能得到肯定的答案。建设部、财政部联合颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条规定：“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面……等”；建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条也同样规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面……等”。由于建筑行业具有特殊性，任何建筑行为无不关系到人民的生命财产安全，建设部作为国家建筑行业的主管部门，其颁布的规定应当对建筑行业具有强制的约束力。因此，在规范建筑物区分所有权以及建筑物共有部分的相关国家法律没有出台之前，建设部的上述规章作为现有的规定应当在人民法院审判类似案件时得到参照适用。根据建筑物区分所有制度的基本理论，建筑物的共有部分包括共用部分、共用设施及附属物等，建设部的上述规定均将承重墙列入了建筑物的共用部位，因此承重墙也自然应包括在建筑物的共有部分的范畴之内。

　　目前我国商品房销售面积计算的通行规则，也从另一个侧面说明了承重墙属于建筑物的共有部分。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第5条、第7条、第8条规定，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；商品房的分隔墙以及外墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入公用建筑面积。根据上述规定，购房者既购买了套内的建筑面积，也同时购买了分摊的公用建筑面积，而分摊的公用建筑面积中就包括了共用部位（含承重墙）的面积。因此，建筑物的每户居民既是共用部位的共同使用人，同时也因购买了分摊的共用部位面积而成为共用部位的共同所有人。

　　从以上分析可以看出，承重墙应当属于建筑物的共有部分。这种共有应属于哪一种形态的共有呢？笔者认为，这种共有更符合共同共有的法律特征，理由如下：共同共有以共同关系的存在为前提，且在共同关系存续期间共有财产不分份额，各共有人无权请求分割，各共有人对共有财产的全部享有平等的权利，承担平等的义务。由于本案中全体共有人对于承重墙的共有是基于共同关系产生，无法分割为各自的份额且无法分别转让，因此其性质应当认定为共同共有关系。

　　当然，这种共同共有与传统民法理论上的共同共有还是有所区别的，就各共有人对建筑物共有部分所承担的某些义务（如购房时所分摊的公用建筑面积、公共维护管理费用等）来说，各共有人是按照其单独所有部分占建筑物总面积的比例来分担的，这似乎又有某种程度的按份共有特征。但是，就各共有人对建筑物共有部分所享有的权利来说，由于这种权利是基于共同关系而产生，无法分割为各自的份额，无法分别转让，因此更符合共同共有的法律要件；关于这个问题，还有待于进一步的理论探讨。

　　《民法通则》第78条指出：“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条进一步指出：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第8条也作出了明确规定：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还需征得其他所有人的书面同意。”因此，根据上述法律、司法解释和规章的有关规定，当部分房屋所有人要对建筑物的全体所有人所共同共有的承重墙进行拆改等处分行为时，应当取得其他共有人的同意。

　　本案的实质是楼上楼下两部分居民因拆改共有部分所产生的争议，一审法院按照相邻权纠纷来立案，一审、二审法院均按照相邻权纠纷来审理，在法律适用方面并不十分准确。笔者认为，相邻权并不能涵盖本案的法律关系，本案因涉及共有财产的处置，属于所有权的法律范畴，在我国建筑物区分所有制度立法之前，适用现有立法中关于共同共有的法律规定来处理本案，更符合本案的事实，也更为恰当和准确。另外，采用不同的理论来确定本案的法律关系，对审判的结果也有着决定性的影响。按照相邻关系来审理本案，在综合考虑侵权行为影响大小、情节轻重等因素的基础上，法官有可能不会作出停止侵权、恢复原状的判决，而可能仅仅判决侵权人对他方的损失予以适当补偿；而按照共有权制度来审理本案，则是否获得其他共有人的同意将成为影响法官判决的关键因素。

　　鉴于目前因建筑物共有关系所产生的民事纠纷日渐增多，而我国就建筑物区分所有权制度的立法工作相对滞后，大量的该类案件按照相邻关系处理，不利于妥善解决纠纷和保障购房者的合法权益。因此，笔者建议在物权法颁布之前，或由国务院就相关问题先行出台行政法规，或由最高人民法院就相关问题作出明确的司法解释，使得该类案件的处理有法可依，以妥善解决因建筑物共有关系所引发的民事纠纷，更好地保障广大购房者的合法权益。
　

推荐给好友