建元律师事务所 刘增光

　　随着中国社会经济的进步和发展，以及住房制度改革的深化，我国房地产业迅猛发展起来，并且带动了相关产业的良好发展态势，成为促进国民经济增长的重要支柱产业。但同时，由于我国的不动产立法还很不完善，市场机制也仍处于不断健全之中，商品房交易行为还很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，出现虚假广告、定金圈套、面积缩水、质量纠纷等现象，严重侵犯了购房人的利益。

　　为了解决人民法院在审理该类案件中具体适用法律的问题，最高人民法院于2003年5月7日发布了《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于2003年6月1日起施行。该《解释》对于规范房地产交易行为、保护买受人的合法权益、维护交易的稳定性均起到了一定作用，有效解决了当前出现的大量商品房买卖合同纠纷。但是，笔者认为，这一司法解释虽然在协调买卖双方利益关系方面起到了一定的作用，但在实际操作过程中仍然存在一些问题，以致影响到出台该司法解释的初衷。

　　首先，该《解释》第3条明确了销售广告和宣传资料为要约邀请，但“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确有重大影响的，应当视为要约”。人民法院在审理该类案件过程中，根据我国《合同法》关于要约的构成理论以及合同案件的审理实践，认定广告和宣传资料中作出的关于规划范围内的房屋和设施的说明和允诺是否具体明确，具有一定的可操作性，是可以认定的。但究竟该允诺是否“对商品房买卖合同的订立以及商品价格的确定有重大影响”，法院则很难认定。因为房屋这种商品具有和普通商品不同的特点，即不同房屋的异质性，也就是一宗房产由于受区位和周围环境的影响不可能和另一宗房产完全相同，即使两处建筑物完全一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围的环境也不同，这两宗房产实质上也是不相同的。而对于不同购房人来讲，影响他们决定购买某处房产的因素也可能是完全不同的，有的看中开发商的信誉、品牌，有的看中地理位置，有的看中周边环境，有的看中价格，有的看中户型设计。所以，法院根据当事人的陈述，很难认定出卖人的房产广告是否对买受人“订立商品房买卖合同”起到了决定性作用。而由于影响购房人购买某处房产的动机因素不同，究竟某种允诺是否“对商品房价格的确定有重大影响”，法院仍然很难作出认定。在实际审判过程中，很有可能会造成买卖双方无休止地扯皮，不利于及时解决争议。

　　其次，该《解释》认可了在商品房交易实践中的以定金形式作为订立商品房买卖合同的担保，认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。该条解释设立的目的是解决现实中出现的定金圈套问题，保护买受人这一弱势群体，同时维护交易的稳定性。但笔者认为，该规定并不能有效解决现实中的定金圈套问题。

　　通常在商品房买卖操作流程中存在这样一个固定模式：买受人在正式签订商品房买卖合同前，一般先应出卖人要求签订认购书并交纳几万元不等的定金，并约定在规定的时间内到售楼处签约，否则定金不予退还。但签订合同本来是买卖双方意思达成一致的过程，很多条款都要在合同谈判过程中由双方协商确定，买受人一般在签订认购书之前并不知道所要签订合同的主要内容，况且，现行商品房买卖合同示范文本中也作出了买卖双方可以再另行签订补充条款的约定。问题是如果买卖双方在签约过程中就某一条款没有达成合意，导致合同没有签订，这究竟是买受人的过错还是出卖人的过错呢？是否属于《解释》中“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形？该《解释》并未作出明确规定。而这种情况却在实战中大量存在，不同法院对此问题的判决结果往往也大相径庭。所以，该《解释》做出后，买受人还不能简单地认为这是属于“不可归责于当事人双方的事由”而取回定金。当然，现实中也有出卖人在签订认购书之前向买受人出示即将签署的商品房买卖合同文本，明确告之其具体内容，买受人签署对该合同内容认可的意见并交纳定金、签订认购书的，由于买受人明确知道所要签署的商品房买卖合同的内容，笔者认为，在这种情况下，如果买受人在约定的日期内没有签约，则无权索回定金。

　　第三，关于商品房的交付问题，《解释》第11条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。另外，最高人民法院副院长黄松有在接受记者采访时也明确表示，“交钥匙”视为房屋的转移占有，除非当事人另有约定。但笔者认为，交钥匙是房屋交付的外在形式，而交付的该房屋是否具备相关房地产行政管理法律法规规定的交付条件才更为重要。因为很有可能交付的房屋并不具备相关法律法规所规定具备的交付条件，而如果不具备这些交付条件，则这些房屋的存在、交易的合法性便值得商榷。笔者曾代理过这样一个案例，对方出卖人交付的房屋没有通过规划验收，原因是违法加层，所以根据相关行政法规是不能够取得《竣工验收备案表》的，但出卖人却早早地通知买受人办理了入住手续，交付了该房屋。后来的情况是出卖人通过补办规划手续、交纳罚款才取得规划验收合格。但根据相关规划法规，违章建筑有些是可以通过交纳罚款保留，而有些是必须要拆除的。如果出现类似的问题，是否还会简单地以“交钥匙”作为交付标准呢？

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