郭威 天元律师事务所

     2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》），并于2003年6月1日起施行。《司法解释》根据近年房地产领域的审判实践，对由于法律规定不完善、不清晰而导致的司法实践中存在的一些争论、疑问作了有针对性的较为明确的规定。笔者在《司法解释》施行前后，有机会参与代理了数起商品房买卖合同纠纷仲裁案件，其中几宗代理的仲裁案涉及《司法解释》中商品房买卖合同解除权相关规定的理解和适用，现根据相关案情和《司法解释》的有关规定，对有关案件中涉及的合同解除的适用条件等法律问题作一简要分析。

      一、有关案件的基本情况

案例：某业主与开发商因房屋产权证办理迟延而发生的纠纷

基本案情：

      业主A与开发商B于2000年8月19日签订一份《预售契约》及补充协议，购买B开发的一套商品房。双方约定交付日期为2000年10月30日，同时B应当提交该房屋的实测面积数据。双方未明确约定取得房屋产权证书（小产权证书）的时间。签约后，B按时交付了房屋，但是没有同时提交该房屋的实测面积数据，也没有为B办理小产权证书。一直到2002年7月份，B向A发出办证通知，通知A缴纳差价款、办理小产权证书。但是A因故一直不予配合办理，并于2003年8月提起仲裁，A依据《司法解释》的有关规定，要求解除与B之间的《预售契约》，返还其购房款并赔偿其损失。
   
涉及的主要法规：

      《司法解释》第19条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
      《城市房地产开发经营管理条例》第23条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。
      《中华人民共和国合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
     （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
     （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
     （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
     （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
     （五）法律规定的其他情形。

      二、涉及的法律问题和评述

      该案例主要涉及因开发商原因导致延迟办理小产权证书时，买受人的合同解除权问题。从《司法解释》第19条内容来看，该条款赋予了买受人在满足一定条件下解除买卖（预售）合同的权利。结合所代理的仲裁案的情况，经过对有关法律法规和司法解释相关条款的分析，我们认为，在发生该条款所述未能办理证书的情况时，应当考虑如下问题：

      1、从该条款形式上的规定来看，似乎可以推断出，只要发生完全因开发商原因而导致延迟办证的情况，买受人主张解除商品房买卖合同的，即应予支持，而并未强调其它因素。但是，从我国《合同法》第94条规定的合同可以法定解除的几项内容来看，解除合同的重要前提是“解除合同应当以违约致使一方不能实现合同目的，即构成根本违约为原则”，而如果能够证明没有达到“致使一方不能实现合同目的”的程度，则根据《合同法》的立法本意，我们认为就不应当轻易解除合同。应当说，从平衡各方的利益，维护交易稳定的考虑出发，我们认为，这样的理解是符合《合同法》立法本意的。

      2、具体来讲，我国《合同法》在立法时借鉴了《联合国国际货物销售合同公约》和《国际商事合同规则》的有关原则和规定，其中就包括关于“根本违约”这一原则的规定，我国《合同法》将该原则具体规定为“致使合同目的不能实现”，如《合同法》第94条第一项和第四项的内容，均明确规定了因不可抗力或者一方违约而“不能实现合同目的”字样，即强调了“不能实现合同目的”这一结果，第二、三项虽然没有如上关于“不能实现合同目的”的直接表述，但是从该条款中的内容来看，由于都是规定的不履行与合同实现密切相关的“主要债务”，那么可以推断出，“不能实现合同目的”也是这两项情况的理所当然的结果，所以，第二、三项实际上也是以“不能实现合同目的”为判断标准的。

      而商品房买卖合同（无论是现房买卖合同还是期房的预售合同）在适用法律时，显然也应当适用《合同法》确定的法定解除的基本原则。对此，最高人民法院在关于前述《司法解释》的理解适用一书中对于该条款的分析中也同样认为，该条款规定的情形应当理解为致使合同目的不能实现。因此，《司法解释》中该条规定的“导致买受人无法办理房屋所有权登记”的情况，实际上也包含了“致使不能实现合同目的”的含义，而不仅仅局限于“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一层次上的理解。

      所以，我们认为，应用《司法解释》19条款内容时，应当考虑开发商的行为是否达到了使买受人不能实现合同目的的程度。也就是说，虽然由于开发商的行为致使买受人未能在法定期限内办理登记手续，但是如果这种情况并未导致买受人不能实现合同目的，则不予解除合同，以此避免有的当事人随着时间发展，超出签约时的合同目的谋求额外利益。例如，经过对事实的举证，有可能证明买受人的合同目的就是用于家庭长期居住，那么应当说，其收房以后占有、使用该房屋即实现了其合同目的，而延迟办理产权证对于其合同目的并没有根本影响，则此时似不应当简单适用该条款解除合同（业主此时要求解除合同，很可能考虑到额外的经济利益，而这样解除合同的严重后果对开发商可能并不公平。另一方面，仍然可以追究开发商的违约责任，要求其赔偿损失，开发上此时虽然仍然需要付出，但是显然程度不一样，这也可以说是一种利益平衡）。

      即使考虑在起诉时，买受人原来的合同目的可能确实临时发生变化，如由居住变为希望进行转让投资，但是此时应当说买受人的合同目的变化是出卖人事先没有合理预计到的，因此买受人所受影响还未达到“不能实现合同目的”的程度，就还不足以支持其解除合同的要求。这种情况下，我们认为更为合理的处理方式是买受人向出卖人发出催告通知，给予出卖人一个补救机会，同时也是将合同目的变化明确告知出卖人，而不应简单视为符合不能实现合同目的的情况。当然，如果买受人的合同目的从一开始就是用于出租、或者是转让获取投资收益，而出卖人对此也明知，那么应当就可以另行考虑违约行为是否导致合同目的不能实现，从而决定是否直接单方解除合同。

      3、在考虑是否影响实现合同目的时，还应注意考虑多种因素。如案例一中，买受人在购买该套房屋时，又先后购买了其它几套房产，而买受人并不在购买的房屋中实际居住，投资目的明显，因此，结合其他证据，其合同目的应当说可以得到证明。而其主张不能按期获得房产证，影响其依法转让的论点在现行法律规定中也可以找到依据（现行《城市房地产管理法》规定转让房地产应当取得房屋产权证书），可以说，如果从目前法律规定来看，开发商逾期不能办理房产证的行为阻碍了其实现合同目的。

      但是是否实际构成阻碍也需要具体分析，比如说，现行法律法规有“没有取得房屋产权证书不能转让”的原则性规定，但是区分了商品房和一般房产的转让，即对商品房有特殊规定，具体来讲就是“商品房在未取得权属证书前可以预售转让的规定（《城市房地产管理法》第45条：“未竣工的商品房”可以转预售，具体办法由国务院规定）。所以，至少有关法律原则性规定了特定情况下没有房产证的房屋也是可以转让的。但是目前国家对此转让的程序并没有统一规定，一般根据地方房地局的规定办理，而本案中，如果根据地方房地局的规定，是允许商品房在未取得房产证之前的转让（包括未竣工和已竣工）的。那么，在此种情况下，未能办理产权证也就并不根本影响其实现转让房产的目的（或者说可能造成影响，如增加转让成本，但并不根本阻碍转让，因此不应承担解除合同的后果）。

      4、还有，该条款表述为“无法办理房屋所有权登记”，而并非“未能取得房屋产权证书”，因此，还应当注意该条款应当是具有如下含义：只要开发商在有关期限内提供了必要协助，买受人可以办理所有权登记，则即使最后房产证超过该条款规定的期限获得，开发商也不应承担解除合同的后果。对此，最高人民法院民庭有关人员在关于前述《司法解释》的理解适用一书中也作了相同的解释和说明。而我们认为，对此条款进一步的理解可以是，如果开发商在第一次提供必要协助后，又再一次出现不提供必要协助致使买受人又无法在规定期限内继续办理（而非因政府机关的责任）的情况，即无法办理的情形累积持续超过前述规定的逾期期限，则应当视为买受人有权解除合同。

      5、此外，关于此条款约定的合同解除权，我们认为也应当适用合同法关于解除权逾期不行使而消灭的情况。《合同法》第95条规定了解除权消灭的两种情况，即约定行使期限而不行使，则解除权逾期消灭，以及没有约定行使期限，经催告后在合理期限内不行使也消灭。对于此条款约定的解除权，《司法解释》并未有针对性的规定其行使期限，我们认为，应该参照该《司法解释》第15条的规定，即如果出卖人催告，则行使解除权期限为3个月，如果没有催告，则解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，而不能无限期给予买受人此种解除合同的权利。

      以上是我们在处理相关案件中，结合案情对于《司法解释》关于因逾期办理产权证而导致买卖合同解除具体条款的一些理解和体会，借此与大家进行交流。

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