京都律师事务所

案情

1997 年，政府设旧城改造处，事业单位性质，企业化管理，自负盈亏，后获营业执照；开发公司以6 100 万元从旧城改造处受让在建项目，因屡有拖欠，被诉；开发公司以对方主体不适格主张合同无效。

焦点

1．能否认定旧城改造处具有房地产开发资格？
2 ．双方所签订的《项目转让协议》是否有效？

代理词要点

1．旧城改造处具备房地产开发资格。旧城改造处系经政府批准设立的对市区旧危房统一开发改造和管理的专门机构，时虽系独立的事业单位，但政府已明确不投资、自负盈亏、独立核算、企业化管理；旧改处成立后，根据政府有关文件规定的职能，实行专项开发与管理，办理了开工、规划、商品 房预售等许可证相关手续，且一审期间办理了企业法人营业执照，故应认定其具备房地产开发资格。

2．项目转让协议协议有效。旧城改造处在对改造工程投资建设后，与开发公司签订《工程项目产权转让协议》，将该在建项目转让给后者，该协议系双方真实意思表示，其行为不违法，亦不侵害国家及他人的 合法权益，且项目已建成使用多年，故该协议有效，开发公司应承担偿付工程款及逾期利息的责任。

备忘

1．相关规定。《城市房地产管理法》（1995 年1 月1 日）第29 条，“……设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。……”最高院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995 年12 月27 日），“《中华人民共和国房地产管理法》已于1995 年1 月1 日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。”第1条，“从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业……”，第2 条，“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内 容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。”

2．相关案例。2001 年5 月北京某联营合同案，法院认为：大顺城工程处、科盾投资策划公司、上地园商贸公司均无房地产开发资格，故三方分别签署的旨在开发、销售房地产的联营合同无效；大顺城工程处只有国有土地的合理使用权，其无权改变该块国有土地用途，故其变农场性质为房地产开发性质行为违法，对合同无效应承担主要责任；科盾公司在无开发经营资格情况下与大顺城工程处签订开发、销售房地产的联营合同，全权运作项目系非法行为，对合同无效负次要责任；上地园公司无房地产开发经营资格，其与科盾公司签订的开发、销售房地产的联营合同亦无效，亦负次要责任；由于大顺城工程处与上地园公司无合同关系，亦不存在直接的民事法律关系，判决其损失约30 万元自负约18 万元，余款约12 万元由科盾公司承担。2004 年4 月安徽某合资合作开发房地产案，法院认为：三方合资合作开发协议约定天都厂以土地等投资，翔宇公司以资金投资，建兴公司以资质出资，该形式既非设项目公司，亦非三方联名开发，而是由建兴公司独自开发，天都厂、翔宇公司作为隐名投资人参与开发，《城市房地产管理法》第27 条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”说明天都厂以土地等投资开发是合法的，翔宇公司以自有资金投资房地产建设，也是法律准许的，实质上天都、翔宇作为隐名投资人主体是适格的，作为项目所有人的建兴公司也实际参与了开发和经营，开发过程中建兴公司设立分公司，其大部分人员虽原为天都、翔宇公司工作人员，但这都属建兴公司对其分支机构工作人员选任问题，人员身份并不改变建兴公司项目所有人的法律地位；建兴公司用资质合作开发经营房地产，法律并不禁止，只是无论三方如何约定内部利润及风险承担，建兴公司对外法律责任不能免除；认定三方协议有效，裁定发回重审。

盲点

依法行政是法治社会的应有之义。市场经济也是法制经济。政府搞建设，也要依法行事。前引案例最 终判决虽利于政府，但一波三折也表明行政管理职能的行使不严格遵守法律，难免有碰壁之虞。

附注

参考文章：《对当事人是否具备房地产开发资格的认定》（孙延平），载《最高人民法院二审民事案件解析》，最高院民一庭编，法律出版社，2007 年1 月。参考案例：最高院（2001）民一终字第99 号“长春市旧区房屋改造管理处诉长春星宇集团股份有限公司房地产在建项目转让合同纠纷案”，一审吉林高院判有效，双方未上诉，星宇集团后申诉，吉林高院再审判无效，旧改处上诉，最高院判有效；北京一中院（1999）一中民初字第1536 号“北京大顺城建筑装饰工程处诉北京科盾投资策划有限责任公司等联营合同纠纷案”；安徽省高院（2004）皖民一终字第58 号裁定书“合肥天都床上用品 厂、合肥建兴房地产开发公司诉宜兴市翔宇金属材料公司合资合作开发房地产合同纠纷上诉案”。

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