京都律师事务所

案情

科技集团在其办事处注册为经贸公司的工商登记材料中，出具“民事责任担保书”，承诺担保一切经济责任；经贸公司租赁供销集团的房屋，由房产公司为经贸公司担保；在约定的交房期限到来前，消防设施未通过验收，经贸公司与供销集团签订会议纪要，前者承诺按时开业并自担风险。后 因公安消防部门责令停止营业整改而处歇业状态近两年，此期间租赁房屋处于经贸公司控制之中。

焦点

1．租赁协议以及相关担保协议的效力？
2 ．出租方租金损失及承租人装修承担？

代理词要点

1．合同效力的认定。租赁协议及担保协议有效；其后的会议纪要变更了之前的协议中有关通电、消防方面的约定，双方在商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件，并存在重大火险隐患情况下强行开业，损害了社会公共利益，因违反法律而无效；租赁协议约定交房期限到来前，经贸公司本可以行使要求对方承担违约责任的请求，延迟开业，并拒付开日之前的租金，但其要求按时开业，并承诺所造成的消防、水电方面的责任由其自负，故其不仅丧失抗辩权，而且对无效会议纪要的订立负有较大的过错责任，应对相应损失承担60%的赔偿责任；房产公司承担担保责任的基础是商厦开业符合约定的条件，经贸公司变更合同强行开业，既未经担保人同意，又未告知，故房产公司对无效变更之后所造成的损失不承担担保责任；科技集团向工商局出具的民事责任担保书，属其对工商机关的内部意见，非 企业法人工商登记所必需材料，并未对外明示，且该担保书非法定担保方式，故不承担担保责任。

2．损失承担。经贸公司根据其过错，应对迟延支付的租金及逾期利息承担60%的赔偿责任；在租赁合同 解除后，供销集团应对经贸公司装修及设施进行补偿，因违反消防法需拆除的设施不在补偿之列。

备忘

1．相关规定。《合同法》（1999 年10 月1 日）第52 条，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《消防法》（1998 年9 月1 日）第10 条，“……按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”第11 条，“建筑构件和建筑材料的防火性能必须符合国家标准或者行业标准。公共场所室内装修、装饰根据国家工程建筑消防技术标准的规定，应当使用不燃、难燃材料的，必须选用依照产品质量法的规定确定的检验机构检验合格的材料。”《担保法》（1995 年10 月1日）第24 条，“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。……”最高院《关于关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999
年12 月29 日）第1 条，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”最高院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》（1994 年4 月15 日）第7 条，“保证合同没有约定保证人承担何种保证责任，或者约定不明确的，视为保证人承担赔偿责任。当被保证人不履行合同时，债权人应当首先请求 被保证人清偿债务。强制执行被保证人的财产仍不足以清偿其债务的，由保证人承担赔偿责任。”

2．相关案例。2002 年8 月甘肃某租赁合同案，法院认为：虽市消防局曾发函指明对承租房一、二层商场装修未经审核、验收擅自使用，但在此之前市属区消防局发出的《消防安全检查意见书》认为，酒店已具备消防安全条件，同意使用一年，即酒店开业是经政府有关部门批准的；被告履行交付符合使用质量的房屋的法定义务是原告使用承租房屋的前提条件，由于被告未履行法定义务已违反国家法律强制性规定，且不符合租赁房屋的使用条件条件，应认定其违约在先，原告因此拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，被告在原告提出书面维修意见后，未及时对房屋维修，对原告造成的损失，依约应承担赔偿责任，考虑到双方过错，判决被告承担80%责任。

盲点

又是一例有理变理亏的租赁合同案。法律或行政法规的规定不能违反，不论是守约方，还是违约方。

附注

参考文章：《合同履行抗辩权的行使以及有效房屋租赁合同处于违法履行状态期间房屋租金标准的确认》（程新文），载《最高人民法院二审民事案件解析》，最高院民一庭编，法律出版社，2007 年1 月。

参考案例：最高院（2000）民终字第126 号“苏州市郊区供销集团公司与苏州市宇航开发经营公司、苏州市供销合作总社、苏州万通房产开发有限公司等租赁合同纠纷上诉案”；最高院（2002）民一终字第 4 号“甘肃兰州红丽园商贸有限责任公司诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷案”。　

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